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大连发布楼市调控政策 业内分析:迎来楼市政策最严厉阶段

2021-08-17 09:09

王迎超 中房报记者 高中华|发自哈尔滨

日前,大连市发布《大连市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控和监管工作的通知》(以下简称“通知”)。

通知明确,凡在中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、高新区新购买住房的严格限制上市交易。自文件印发之日起,新签订商品房网签备案合同的商品住房需自网签备案之日起满5年方可上市交易;新办理《不动产权证书》的二手住房需取得《不动产权证书》满3年方可上市交易。

通知明确,大连将加强住宅用地出让价格管控,合理确定住宅用地出让底价,降低中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区住宅用地挂牌交易时的最高溢价率。结合区域和地块实际,采用“限定最高溢价率、达到最高溢价率摇号”“达到最高溢价率后转为竞配建政策性住房面积”等竞价方式,防止高地价推高市场预期。

此外,通知要求严格落实住宅用地分类调控要求,加大热点区域住宅用地供应力度,完善住宅用地供应计划公开制度,保障全市房地产市场供需平衡,有效稳定市场预期。为防止市场过度竞争,根据相关区域土地情况,提高住宅用地竞买保证金比例。各房地产开发企业购买住宅用地的竞买保证金及后续购地资金须为竞买人自有资金。对非理性竞地价的企业联合约谈警示,加强后续监管,严厉打击捂地囤地行为,加大力度督促已供应住宅用地开工建设。

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新峰:大连迎来史上政策最严厉的阶段

“大连迎来史上政策最严厉的阶段。”对此,新峰地产解读称,此次出台的政策在原有“四限”的基础上继续加码,政策的重中之重主要放在限售和地价回归合理性两大方面。

新峰地产分析称,此次出台的新政,二手房的限售年限实实在在增长了1年;新房网签以后5年可交易,考虑到交房后才能办理产权证,限售年限实际增长1-2年。限售的加码,会进一步打击投资性购房行为,对稳定房价有着积极的作用。

此次甘井子区进入“限售”范围,将会降低部分投资客户对此区域的关注度,近期或将是的区域销售量出现下滑。金普新区、旅顺口区不在此次“限售”范围内,两区域仍有一定的政策优势。

新政规定中西沙甘四区在合理确定地价的基础上,降低最高溢价率,并结合区域和地块实际,采用“限定最高溢价率、达到最高溢价率摇号”“达到最高溢价率后转为竞配建政策性住房面积”等竞价方式,其中“摇号形式”为首次执行。对此,新峰地产认为,近两年大连房价快速上涨很大程度是由高价地频出导致的,面粉决定面包的价格,可以说土地市场才是诞生高房价的根本。新政调低溢价率上限和达到最高溢价改为摇号,将会有效的遏制抢地现象,将最终的成交楼面价控制在相对合理的范围内。

“加大热点区域住宅用地供应力度”,让更多的开发商可以在热点即未来的畅销区域拿地,降低激烈竞拍的比率;“完善住宅用地供应计划公开制度”让开发商清晰了解供应主力区域、值得深入研究的土地情况。“提高住宅用地竞买保证金比例”,高门槛一定程度上会限制参拍企业的数量,降低抢地的几率,从而将为地块、尤其是优质的地块降温。但是“竞配建的政策性住房不计入商品住房开发建设成本”将会增加开发商的纳税成本。

除上述两个核心手段,新峰地产分析认为,此次新政在金融方面的管控也有亮点。

新政规定加大对经营用途贷款违规流入房地产领域的监督检查力度,严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场,严格收入认定标准,通过查询工资流水、社会保险缴纳证明、纳税记录等方式,核定借款人的真实收入。

事实上,今年3月中旬开始,南方多个城市的银行就开始严查购房者首付资金的来源,中、农、工、建四大行也发布了对购房首付款来源查询细则。举个例子,若是父母帮忙支付首付,要倒查父母至少半年的流水情况,兄弟姐妹等亲属借款,银行则会以非家庭自有资金而拒绝借贷,非血缘关系的人更不必多说。上半年大连多家银行已经开始严查首付资金来源,此次官宣后大连将全面进入 “查首付资金来源”时代。再叠加银行严控放款,对于改善客户购房将是难上加难(尤其是以房换房的改善客户)。

此外,如“严格实行新建商品住房预售价格备案制度,对不接受价格指导的项目暂不核发预售许可证或暂停其网签备案资格”、“进一步规范房地产企业、中介机构的经营行为,严打未批先售、捂盘惜售、恶意哄抬房价、虚假宣传、信贷资金违规购房、变相规避调控政策等行为”“规范自媒体、网络平台”等规定都是之前政策的延续。

“8.16”新政是在2018年3月限购和2019年7月限价政策基础上的查缺补漏,全方位、多角度、新思路维持大连房地产市场的健康发展,也是7-8月地方新政频繁出台的缩影。

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同策机构:新政对投资客打击较大 这些板块或将受益

同策大连解读新政认为,按照最新政策界定标准的清晰程度区分,8项条款可按照可量化部分和不可量化部分进行划分。

可量化部分主要调整限售范围和时间周期,主要对购房者实行限制。

可量化政策,整体是对购房者,尤其是投资客进行限制,限制周期长、执行标准清晰、无弹性空间,旨在降低投资客的资金周转速度,屏蔽非自住需求,坚定执行“房住不炒”大方针。

不可量化部分弹性空间比较大,主要对房地产从业方实行限制。

不可量化部分政策,整体表现均收紧,通过竞价方式变化及竞配建不计入商品住房开发建设成本等措施,一方面提高房企税费压力,另一方面压低备案申报价格,最终通过降低房企利润预期,迫使房企拿地更加谨慎,从而达到“稳房价”的目的。

但政策弹性空间比较大,具体政策实施细节取决于新政对市场的后续影响程度。

大连政策出台的初衷是什么?为什么会出台新政?

政策初衷:解决短期内价格上涨压力较大的问题,防止市场短期价格过快上涨,抑制非理性购房,控制房企非理性拿地。

1.控制“面粉”价格上涨导致的“面包”价格上涨,防止地价屡刷新高,传递给购房者恐慌性置业的情绪及行为。

2.抬高投资门槛,降低资金周转率,打击炒房客,保证合理购房需求,调整市场供需关系。

新政会带来怎样的影响?哪些区域受影响更大?

1.对主城区市场的整体影响

①致使部分置换型改善周期频率变慢,影响客户改善需求释放;②资金持有年限过长,资金周转速度放缓,资金使用率相对变弱,不稳定因素增多,投资意愿减弱,投资热度降温,对投资客打击较大;③对投资客较为热衷的小面积产品,尤其是学区房、小两房的投资客影响较大。

2.对甘井子区市场影响较大,新政前甘井子区是承接中、西、沙、高投资客户的主力区域,新政后,由于甘井子区纳入限售范围,将导致投资客群明显减少。

3.金普新区及旅顺口区部分板块或将成为直接受益者,原本受主城区青睐的外围投资板块,将受益更多。

旅顺新城区板块:由于是旅顺口区政府所在地,也是品牌开发商集中地,新政前已受到部分高新投资客户认可,新政后仍会承接部分高新园区投资外溢客群。

小窑湾板块:小窑湾板块因国际商务区规划前景、金牌教育园区,海资源和价格优势,新政前就是市内投资客重点关注板块,新政后有望增加热度。

开发区滨海板块:开发区滨海板块因距离大连市区较近,和主城区价差较大,板块相对成熟,新政前也是市内投资客户关注板块,新政后有望增加热度。

金州北部板块:就其现在在售项目,主城区客户偏少,主要为金州区内客户为主,伴随金牌教育园区及相关配套完善,在新政实施后,大连市内主城投资外溢客户或有增加可能。


来源:中国房地产网大连
编辑:本站编辑
标签:大连,楼市调控,业内分析
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