中房报记者 徐妍 北京报道

“物业企业的收并购热度虽较去年有所下降，但是国资背景企业凭借稳健的经营和充足的现金，在并购市场上的表现愈发活跃。”中指研究院物业事业部总经理牛晓娟介绍，三季度收并购热度大减，涉及交易金额约20亿元左右，主要因为收购方和被收购方的整合能力和意愿都有所减弱。

10月18日，据克而瑞物管发布的报告显示，截至2022年9月底，23家上市物业企业发起39起并购，并购交易总金额为99.7亿元，仅为2021年同期的四成；但并购需求依然存在，前三季度交易总金额已超过2020全年。

牛晓娟分析，宏观层面，物业管理的行业规模扩张增速有所放缓，加之三季度行业间收并购动作收紧，物业企业开始从重规模、重速度逐步向重质量转变；微观层面，物业行业作为独立化市场的完善度不断加强，关联企业对物管企业供给力度逐渐减小，对物业企业来说市场化拓展已经成为最重要的发展渠道。

物业板块虽然已经逐渐走向独立市场，但是一些物业企业的“前途”还是不可避免地受到关联地产企业的影响，无奈殃及池鱼，被迫易手他人。据中指研究院监测数据显示，四季度海外债到期余额为862亿元，2023年1月份为偿债高峰，到期余额566亿元。

央企国企实力凸显

民企积极探索新路径

2022年前三季度，物业管理行业最大的变化之一，即民营企业的规模扩张步伐放缓，央企、国企“跑马圈地”的实力逐步凸显。

来自中指研究院的《中国物业管理行业2022年三季度总结与四季度展望》的数据显示，2021年上半年行业内发起并购案40余起，涉及并购金额超150亿元。而截至2022年9月末行业公开披露的并购案例近30宗（不含放弃或终止收购案例），涉及交易金额约100亿元。

2022年以来单项并购金额超过10亿元的案例仅发生四宗，其中三宗为国资背景企业华润万象生活发起，分别是以10.6亿元收购禹洲物业、22.6亿元收购中南服务以及10.37亿元收购祥生物业。

“追求规模的收购在相当一段时间内不是我们的重点,今年没有大的物管合约收购计划。”碧桂园服务首席财务官黄鹏在2022年中期业绩会上，就曾经明确表示，收购的手段主要会用在补短板、强化优势方面。在收购过程的管理上也会更加严格谨慎。

2021年碧桂园服务在并购市场共投入207.5亿元，占年度总交易金额的近六成，成为年内当之无愧的“并购王”。同时，2021年雅生活服务公告披露收购6家企业，是当年交易最活跃的物业企业。

此消彼长之下，2022年华润万象生活、招商积余频频出手，央企、国企背景的物业企业已然成为物业管理行业的主力。华润万象生活更是凭借前三季度将禹州物业、中南服务、祥生物业3家递表物业企业收入囊中，成为行业的关注焦点。

从公开数据来看，2022年前三季度央企国企并购交易金额占比近六成，华润万象生活收购3家递表物业企业。从披露并购交易金额来看，2021年全年央企、国企披露并购交易金额仅3.2亿元，行业占比仅为1%。2022年前三季度央企、国企披露交易总金额58.5亿元，占比近六成。

?“对于民营物业企业来说，相对于保持规模增速，稳定收益、新路径的探索脚步也从没有停下，同时这些物业企业自身也在积极实现降本增效。”牛晓娟表示，在国家发展数字化建设的大背景下，一些物业企业已不再满足于传统物业服务范畴，线上业务的拓展正是在数字化建设背景下积极的一步，通过发展数字化程度，不仅是线上租售业务得以发展；受疫情与宏观经济的影响因素，物业企业在总体业绩表现不佳的情况下，增值服务业未能幸免于难，部分物业企业对增值服务的业务结构及服务范围做了调整，例如金科服务阶段性地收缩了旅游及零售类周期性业务，以谋求长期稳定的发展，虽然短期内业绩下滑不可避免，但长期来看后劲可以期待。

关联方面积供给力度

减小独立市场扩张加速

“对物业企业的整体发展来说，关联方中地产公司只是获得资源的一个重要渠道，但是物业公司是需要多渠道发展的。”

新希望服务首席财务官陈江在今年的2022年中期业绩发布会上坦言，“当前所有的房企的开发增速其实都在减弱，或者说拿地增速度都有所放缓，对于每一家物业公司而言，都不可避免地会受到这一趋势影响。”

随着房地产行业出现流动性危机，物业企业保持自身发展的独立性就显得尤为重要。这一现象，在近一年来上市物业企业在管面积增量数据上已经有所体现。

据中指研究院提供的数据显示，从上市公司披露的在管面积来源构成来看，2021年上半年至2022上半年期上市物业公司新增平均在管面积约2519.6万平方米，其中，1839.4万平方米来自第三方，占比约73%；680.2万平方米来自地产关联方，占比仅为27%，关联方项目供给在弱化。

从上市物业企业的总在管面积构成看，截至2021年上半年，上市公司关联方在管面积占比为46.91%，到2022年上半年下降约7个百分点至40%，关联方的贡献度明显下降。如滨江服务、和泓服务、华润万象生活以及鲁商生活服务等绝大多数企业的在管面积中，来自关联方的占比呈现明显且持续的下降趋势。

毋庸置疑的是，地产关联方的项目供给，仍是物业公司在管面积的核心来源。虽然该占比逐渐有降低的趋势，但截至2022年上半年，融创服务、金融街物业、远洋服务等企业的在管面积中来自关联开发企业的占比仍保持在50%以上。

“目前物业板块在港股的估值已经回落到历史低点，递表审批的等待周期又太长，许多排队赴港上市的中小型物业企业也会重新评估此时通过IPO募资的价值和意义。如果能以合适的议价完成转让，在四季度获得现金流才是更现实的。”一家曾在港股上市物业公司任职的企业高管向中国房地产报记者透露,除了行业头部企业在公开市场的收并购动作，许多中小型企业还在通过股权置换、置出资产等方式，利用相对优质的物业公司股权和资产来消解负债。