文/徐妍

就2022年的市场环境和宏观形势而言，选择有质量的发展不失为一种理智的选择。

“追求规模的收购在相当一段时间内不是我们的重点，今年没有大的物管合约的收购计划。”曾经在2021年进行大规模行业布局的碧桂园服务，在2022年上半年就明确表示要结束大规模收并购动作，其首席财务官在当年中期业绩发布会上表示追求规模已不是重点。

据公开资料、克而瑞物管整理的数据显示，2022年上市物业企业披露的收并购金额为106.09亿元，较2021年355.88亿元的总收并购金额大幅下降，不过仍然高于2022年和2019年94.3亿元、64.04亿元的年度收并购总金额。

在2022年的物业企业收并购江湖中，表现最强劲的非华润万象生活莫属，2022年1月5日、20日，华润万象生活连续达成对禹洲物业和中南服务的100%权益收购，对价分别为10.58亿元和24.85亿元；同年4月25日，华润万象生活又收购了四川九洲千城物业50%的股权，对价交易额3343.9万元；同年9月28日，华润万象生活最终拿下祥生活，耗资10.37亿元。这四笔收并购交易总金额超过了46亿元，也让华润万象生活成为2022年当之无愧的“并购王”。

不过，稳居行业在管面积龙头地位的碧桂园服务，虽然在过去的一年没有频繁出手，却仍然凭借2022年11月收购中梁物业93.76%股权时，双方厘定的不高于31.29亿元的代价，达成了2022年上市物业企业收并购交易金额最高的订单。

“跑马圈地”不再

物企更注重有质量发展

2020年、2021年是物业企业发展的“风口期”，上市物业企业也得到了资本市场和房地产上下产业链前所未有的关注。基于这一背景，上市物业企业纷纷为规模发展“跑马圈地”，开启大鱼吃小鱼的行业收并购竞赛。

不过，到了2022年，前所未有的房地产行业“寒冬”来临，物业板块也遭遇的估值回调和发展增速放缓。

来自克而瑞物管的数据显示，2022年物业企业在管面积增速普遍保持在30%~50%之间，部分企业增速设定甚至超过50%，企业规模拓展压力巨大，收并购成为企业规模增长的重要方式之一。2021年上市物业企业披露收购事项53起，累计披露交易金额355.88亿元，2022年企业并购趋缓，上市物业企业累计披露并购交易53起，披露交易金额106.09亿元，不到2021年全年金额的三成。

不过，从并购特点来看，区域补强、业态补强仍是2022年企业并购的主要方向。碧桂园服务收购中梁百悦智佳提升了华东区域的管理密度；华润万象生活收购中南服务、祥生物业，也旨在进一步强化了企业在华东区域的影响力。招商积余收购中民物业、深圳汇勤提升了企业在金融物业领域的竞争力；合景悠活收购广东特丽洁环境加速企业在城市业务的布局。

在数据之外，值得关注的是，多家物业企业已不再将高增长作为第一发展目标，雅生活服务、旭辉永升服务等也明确表态不会再进行大规模的收并购计划，拼速度、拼规模的“跑马圈地”时代显然已经过去，更多的企业将品质发展放在规模发展之上，其中世茂服务2021年曾以“有品质，高增长”为发展目标，2022年则把发展目标定义为“高品质增长”。

央企国企并购加速

年度交易金额达59.3亿元

当热潮退却，物业板块估值回归理性之际，央企国企背景的物业企业以及商管类物业企业在收并购战线上表现的更为稳健。

克而瑞物管数据显示，2022年央企国企收并购加速，年度收并购交易金额高达59.3亿元，占比行业总并购金额的56%。招商积余动作频繁，央企国企已然成为并购市场的主力军，新晋“并购王”华润万象生活更是在前三季度将禹州物业、中南服务、祥生物业3家递表物业企业收入囊中。

具体来看，2022年，中海物业、华润万象生活、招商积余、金茂服务、京城佳业5家央企国企上市物业企业，共发起了9笔收并购交易；2022年上半年刚完成上市的金茂服务，通过北交所的公开挂牌程序，以4.5亿元投得了首创置业旗下首置物业100%股权；招商积余也在收并购市场表现尤为活跃，2022年6月16日，招商积余宣布5.36亿元收购新中物业67%股权，6月27日，招商积余又通过注资的方式，间接收购了深圳市汇勤物业管理65%的股权，总代价4.36亿元。

为保证现金流

部分物企换股收并购

相比物业企业间的现金收购事件，2022年11月，第一服务控股收购世纪金源服务股权是通过配发股份而达到换股收购，在行业整体现金流吃紧的当下，这种特殊的收购方式也引发了一定的关注。

2022年11月21日晚间，第一服务控股有限公司公告称，拟以配发2.64亿股的方式收购世纪金源服务8%已发行股本。

公告称，公司作为买方在11月21日和卖方世纪金源服务集团签订了协议，买方将通过公司0.68港元/股的价格向卖方发行及配发共计2.64亿股股份的方式收购其公司8%的已发行股份，总代价约为1.63亿元（约1.795亿港元）。发行价每股代价股份0.68港元，较2022年11月18日的收市价每股股份0.63港元溢价约7.94%，代价股份占扩大后股本约20.88%。

利用相互换股的方式进行的收并购曾有前例。此前，万物云曾向阳光城增发4.8%股份换股收购了阳光城100%的股份。

在一些行业人士看来，这种相互持股的收并购案件可以助力交易双方企业拓宽业务范围，同时为买方保留了充足的现金流，但也会导致买方股权被稀释。