中房报记者 许倩 刘洋 北京报道

史上最低的房贷利率时代，来了。

10月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.1%，5年期以上LPR为3.6%，均较此前下降0.25个百分点。

至此，今年以来，5年期以上LPR已经下调了60个基点，即从年初的4.2%下调至当前的3.6%。下调次数、幅度均达到2019年房贷利率换锚5年期以上LPR以来最高水平，体现了当前央行通过货币政策，助力房地产市场“止跌回稳”的决心和魄力。

本次降息在预料之中，但力度之大又超乎预料。自9月26日中央政治局会议开始，管理层不断强化积极货币政策、降低贷款成本的信号。在10月18日中央五大部门会议上，再次明确了降低LPR的信号。

随着新一轮LPR下调，全国多地商业银行房贷利率将步入“2”时代。

以一线城市广州为例，目前广州首套房主流商业贷款利率为3.1%（LPR-75个基点），按照10月LPR下行0.25个百分点计算，将下调至2.85%。部分银行给出的广州首套房商贷利率则低至LPR-85个基点，如汇丰银行、渣打银行的2.85%，此次下调后，广州部分银行首套房贷利率或将低至2.6%，低于当前首套房公积金贷款利率2.85%。

以上海为例，此前执行首套房商贷利率为3.4%（LPR-45个基点）、二套房商贷利率为3.8%（LPR-5个基点）及3.6%（重点区域，LPR-25个基点），此次调整后，上海首套房贷利率将降至3.15%、二套房贷利率为3.55%、3.35%（重点区域）。重点区域包括自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策。

北京此前执行首套房、二套房商业贷款利率分别为3.4%（LPR-45个基点）、3.6%（五环外，LPR-25个基点）及3.8%（五环内，LPR-5个基点）。此次LPR调降后，北京首套房商贷利率将调整为3.15%，二套房商贷利率调整为3.35%（五环外）及3.55%（五环内）。

此次调整后，深圳首套房商贷利率将调整为3.15%（LPR-45个基点）；二套房商贷利率为3.55%（LPR-5个基点）。

二线城市中，此次LPR调降后，青岛首套房商贷利率将降至2.9%（LPR-70个基点），杭州首套房商贷利率将降至2.9%（LPR-70个基点），南京首套房商贷利率将降至2.7%（LPR-90个基点）。

东莞目前首套房商业贷款利率最低2.9%，仅略高于当地首套房公积金贷款利率2.85%，此次LPR调整后，首套房贷利率可低至2.65%，将低于公积金利率。

“目前除北京、上海和深圳房贷利率还可能会停留在‘3’字头，全国其他城市房贷利率均进入到‘2’字头行列，说明房贷利率调整已进入持续宽松和历史宽松阶段。”易居研究院副院长严跃进表示。

尽管目前北京、上海、深圳商业房贷利率尚未进入“2”时代，但在广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，一线城市房贷利率仍有下调空间，未来也会步入“2”时代，因为现在一线城市稳定房地产市场的压力最大。

值得关注的是，当前首套房、二套房公积金贷款利率平均为2.85%、3.325%，在7月、10月LPR两次下调后，公积金贷款利率与商业贷款利率的利差进一步收窄。此次LPR下调，或将推动公积金贷款利率的再次调整，从而带动购房者购房成本进一步下降。

本次降息，也会直接影响存量房贷利率。到明年1月，房贷利率将会迎来新一轮调整周期，进一步降低购房者月供压力。

以北京某存量房贷借款人重定价日为每年1月1日为例，目前房贷利率为4.75%，今年10月25日，商业银行批量将房贷利率在LPR加点调整至减30个基点，该房贷利率下调为3.9%；到2025年1月1日重定价日，在5年期以上LPR保持3.6%不变情况下，该房贷利率将下调为3.3%。

两次下调后，该借款人的房贷利率累计下降1.45个百分点。按照100万元贷款本金，25年等额本息的还贷方式，房贷利息总额减少超过24万元，每月月供减少超过800元。

李宇嘉表示，大幅度降息能够带来市场需求的反弹，比如今年2月20日，LPR也下降25个基点，带动了今年一季度楼市“小阳春”。因此，此次降息以后，叠加此前一线城市松绑限购、限贷，税费政策调整，首付比例调整等等，将带来四季度楼市的“暖冬”行情。

尤其是9月30日央行明确了存量房贷利率调整规则，即随时可以和银行协商，尽快将存量房贷利率降至最低。这将极大提振购房者贷款申请的积极性，对楼市稳定具有较大作用。

存贷低利率时代已经全面到来。

就在10月18日，人民币存款挂牌利率（活期、定期）再次全面下调，这是今年以来主要商业银行第二次下调人民币存款利率。自2022年4月存款利率市场化调整机制建立以来，存款挂牌利率下调已进行了五轮。

国家统计局发布的三季度经济数据显示，9月份，我国新发放企业贷款加权平均利率约为3.63%，比上年同期低约21个基点；新发放个人住房贷款利率约为3.32%，比上年同期低约78个基点，均处于历史低位。

据此计算，此次LPR调整后，新发放个人住房贷款利率将下调至3.07%，这是全国平均房贷利率，已经达到“3”的临界点，“2”时代指日可待。

10月18日，央行行长潘功胜在2024金融街论坛年会上表示，预计年底前视市场流动性情况，择机进一步下调存款准备金率0.25～0.5个百分点。

这意味着，四季度，央行在货币政策方面的宽松力度可能会继续加大，降准、降息的空间仍然存在。

“展望未来，着眼于促进房地产市场止跌回稳，提振经济增长动能，带动物价水平温和回升，2025年LPR报价或还有一定下调空间。”东方金诚首席宏观分析师王青预计。

光大银行金融市场部宏观研究员周茂华认为，从空间看，目前国内低物价环境、海外政策转向，国内降息、降准等常规工具空间充足，加上金融体系稳健运行，LPR利率仍有调降空间。