文/梁笑梅

2021年，物业行业犹如坐了一趟“过山车”，起起伏伏。

从年初到年中，在政策支持和资本推动的双重利好下，物业板块得到了关注与收获，业绩普遍增长、股价持续上行。

相反，物业股下半年却遭到重挫，物业企业的上市进程业变得缓慢。截至目前，2021年共有14家物企成功上市。去年是18家物企成功上市。12月29日，港交所披露信息显示，润华物业招股书呈“失效”状态。随着润华物业招股书的失效，年内递表已失效物企达到了11家。

但尽管这样，依旧没有挡住物业企业赴港上市的热情。截至2021年12月27日，年初至今，共有34家物管企业（包括再次递表的企业）向港交所递交了IPO申请书。

政策篇

关键词：规则细化

2021 年，国家相关部门陆续出台多项政策文件持续推进物业行业发展。

1 月5 日，十部门联合发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》。

5 月28 日，国家商务部等十二部门发布《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》。

3 月5 日，十三届全国人大四次会议召开。两会期间，与会代表的提案多次释放与物业相关的信号，内容涉及社区养老、社区治理新模式、物业服务价格、社区应急能力提升、巩固脱贫成果、基层社区建设、业主自治立法等多项内容。

6 月18 日，国家民政部召开《“十四五”民政事业发展规划》新闻发布会，发布民政事业发展规划。“十四五”期间从养老服务基础保障、居家社区养老服务等4 方面，全要素搭建养老服务体系。

7 月23 日，住建部等八部委联合发布了《住房和城乡建设部等8 部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，指出重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务领域中存在的突出问题。

市场篇

关键词:收并购

2021年以来，物业收并购市场如火如荼，大型物管公司延续2020年“大鱼吃小鱼”的竞争格局，继续在资本市场上大刀阔斧地收并购。

值得一提的是，碧桂园服务可以称得上2021年的“并购大王”。

2021年2月25日，碧桂园服务以54.32亿元收购蓝光嘉宝服务股权；9月20日，碧桂园服务发布公告称以不超过100亿元收购富力物业；9月28日，碧桂园服务发布公告称以不超过33亿元收购彩生活服务核心资产邻里乐控股。

上述三笔交易，碧桂园服务花费187亿元，约占年内物业行业收并购总金额比重的56%，超过一半。

据不完全统计,截至2021年12月10日,2021年物业行业已披露相关信息的并购交易达71宗,涉及并购方33家物业企业，交易金额约333.3亿元。

2021年3月4日，龙湖智慧服务以12.73亿元收购亿达服务；6月29日，合景悠活以4.98亿元收购申勤物业80%股权；11月1日，融创服务以6.93亿元收购当代置业旗下物业公司第一服务32.22%股权。

资本篇

关键词：回归理性

2020年，18家物业企业成功上市。截至目前，2021年共有14家物业企业成功上市。物企上市进程减慢，股价、市值、市盈率纷纷回调，对待物业板块，资本的态度也逐渐回归理性。

2021年1月15日，荣盛发展旗下物业公司荣万家生活服务股份有限公司(2146.HK,以下简称“荣万家”)正式登陆港交所,成为2021年港交所物业第一股。

2021年上市的物业企业均是中小型规模企业。但要么就是有特色，要么就是有背景。其中，7月被称为物企集中上市潮，有6家企业成功登陆港交所。

例如中骏商管、朗诗绿色生活。7月2日，中骏商管成功于香港联交所主板正式挂牌上市。7月8日，朗诗绿色生活正式于港交所主板上市。7月16日，融信服务、康桥悦生活同时在港股挂牌上市，结果双双遭遇破发。

从2021年7月17日到11月9日，物企上市“空窗”长达近4个月 。2021年，物业企业上市热情呈现前高后低的趋势。直到11月10日，京城佳业正式登陆港股。12月17日，德商产投服务在香港联交所挂牌上市。