中房报记者 梁笑梅 北京报道

热衷于布局多元化赛道的绿城服务在回归主航道。

11月8日，绿城服务公告拟出售旗下全资附属公司MAG部分股权。

“当时收购是为了锻炼自身的托育服务专业能力。”绿城服务方面的人士告诉中国房地产报记者。

他表示，出售是为了做和生活服务主航道相关的业务，例如社区托育，幼儿园与K12教育（是指从幼儿园到高中三年级的教育，即学前教育至高中教育的统称‌）显然不是。

除了回归主航道外，绿城服务此次出售也在考虑剔除重资产对其现金流造成的影响。

净利润连年下滑 及时止损

在文化教育方面，绿城服务曾于2019年花费3.2亿元收购了澳洲一家教育公司MAG(Montessori Academy Group)56%股权。

事实上，目前在国内运营的教育业务则分两种类型。一是与政府合作的普惠园项目，采取轻资产模式；二是自营的高端社区教育项目，该部分业务通过自持物业的重资产模式进行运营。

显然，对绿城服务而言，其文化教育运营模式属于后者。而这种重资产模式运营使该公司近年出现投资减值情况，拖累了盈利能力。

5年时间，MAG业务规模总体有所增长，但盈利状况下滑明显。

资料显示，收购时MAG在澳洲经营超过20家幼儿园，截至2018年6月30日止两个年度及截至2018年12月31日止六个月的除税后溢利分别达到456.5万澳元、292.8万澳元及304.5万澳元。

最新公告中，MAG除税后溢利出现大幅度下滑，2022年度该公司除税后溢利仅为117万澳元，2023年度则同比下滑75.43%至28.86万澳元。

资料显示，MAG主要业务是按照蒙特梭利课程及体系向婴儿（0~2岁）、幼儿（2~3岁）及学龄前儿童（3~6岁）提供教育及托儿服务并提供日常教学，现时在澳洲经营超过55间托幼中心。

“幼教其实属于新的教育专业赛道了。本身幼儿园与K12教育都不是我们的主航道。”上述绿城服务方面人士透露。

“绿城服务原本期望借助 MAG 的澳洲教育系统及商业模式支持中国幼儿教育相关业务的大规模发展，但由于国内幼儿教育的政策及市场环境变化，这一目标在短期内难以达成。”渐苒物业研究院首席研究员汤晓晨表示。

2019年的政府工作报告指出,要针对实施全面两孩政策后的新情况,加快发展多种形式的婴幼儿照护服务,支持社会力量兴办托育服务机构。

5年后，教育环境已经发生改变。近年以来，生育率持续下跌, 加上2021年7月双减政策提出,于同年9月落地执行, 给幼儿园以及学校,其他的教育行业内部的培训机构行业带来天翻地覆变化。

回归主航道 增加现金流

和大多数物业上市公司一样，绿城服务热衷于布局多元化赛道。不利的影响是，重资产运营造成资金沉淀，并对净利润增长形成一定冲击。

“以后会聚焦主航道。社区托育还会一直做，因为托育与生活服务关联性更强。”上述绿城服务方面人士表示。

绿城服务的主航道指的是以物业服务为根基、以生活服务与产业服务为两翼。

早在今年3月，绿城服务就释放了回归主航道的信号。

3月27日上午，在绿城服务2023年度业绩发布会上，绿城服务执行总裁金科丽向投资者透露了一个信息：绿城服务未来将回归并深耕园区业务。

在汤晓晨看来，“绿城服务对业务布局进行了调整，出售 MAG 部分股权以重新规划战略方向，将资源投入到更符合当前市场环境和公司发展的业务领域。”

伴随着我国房地产市场进入到存量阶段，物业行业的发展模式也发生较大变化。

同策研究院研究总监宋红卫分析，“一是5年前物业行业发展模式是做大市值，规模扩张的逻辑，当时物业上市的市值均超过开发房企市值，内容植入是做大市值的基础，文化教育、健康养老等概念都是物业公司收购的标的。二是当前物业公司已经回归到以独立性经营和盈利为核心的目标上，之前很多收并购项目在后期运营中发现盈利性较差，没有达到预期或者有些业务出现规模和盈利的下行趋势，直接表现为商誉减值，止损的办法就是剥离相关业务。三是从早教行业来讲，竞争激烈，对于行业盈利性产业较大的压力，同时，从长期来看，我国生育率持续下降，对于早教行业的需求也在下降，因此，相关的业务前景值得考虑。”

此外，绿城服务收购线下零售业务对其现金流造成了一定影响。

2017年，绿城服务通过成立合营公司China CVS，投资布局于北京区域的线下便利店，彼时门店数量有100多家。

因为疫情影响，加上近年来宏观经济形势的变化，实体零售行业进入下行通道。

不可否认，在现金管理方面，绿城服务存在一定压力。

截至2024年6月30日，绿城服务的现金及现金等价物从2023年底的45.31亿元减少到了30.27亿元，下降了33.2%。其贸易及其他应收款项增加到了62.8亿元，比去年同期增长了22.8%。这从侧面反映出绿城服务上半年整体回款速度有一定下行趋势。

不过，中金公司多位分析师认为，“近年来绿城服务持续聚焦核心主业、审慎投资，同时减少部分重资产增值服务投入，此次投资出售一方面回收较多外汇现金，另一 方面也符合公司聚焦主业战略。”

在大环境发生改变的情况下，物业公司回归到以独立性经营和盈利为核心的目标上，回归主航道，增加现金流也在情理之中，而剥离相关业务是很多物业公司止损的快捷方式。